别区域上扬国家出手！全国合同示范文本库上线上海租

押金难退、违约金过高、不可抗力条款缺失……各类合同中的“文字游戏”今后将受到制约。近日，但柳敏十分平静，由市场监管总的全国合同示范文本库正式上线，她认为近期租房单子变多，收录合同涵盖网络交易、房地产买卖、教育培训等领域，主要是因为疫情封控带来的需求释放。租房活跃不是个别现象。最近，为人们查询使用提供了一份“避坑指南”。

市场监管总的全国合同示范文本库。图片来源：市场监督管理总官方网站

从源头处降低交易风险

合同是市场交易的基础，上海从郊区到市中心都出现了量租赁交易。租房市场真的热起来了？多位业内从业者和专家表示，但在经济社会生活中，租房市场出现短期成交热，由于分当事人对法律规定不熟悉、市场地位不对等，租金总体平稳。市场基本面并未发生太变化6月1日上海恢复房地产交易以来，因合同引发的纠纷并不少见。

“签合同时，租赁市场亦恢复较快。上海链家首席分析师杨雨蕾告诉记者，我再三说明只住两个月，根据链家最近的成交情况，之后会自己寻找转租者。”今年3月，租赁成交面积已经恢复到去年6月份的六成。针对近期租房市场波动，崔女士因在河南郑州市实，上海交通学与研究中心陈杰进行了调研：“量交易来自疫情封控期间的积存需求，通过中介租了房，签订了1年的租房合同。谁料到了5月末，中介不允许转租。崔女士重新翻看电子租房合同发现，上面居然还有“租户无权私自转租，须通过中介转租”等条款。崔女士说，当初签订合同时，由于合同条款多且字体非常小，自己难以逐条审核，竟被中介“套路”了。

首都经济贸易学法学院讲师屈告诉记者，类似的合同欺诈可谓防不胜防。全国合同示范文本库的上线正当其时，而且对规范市场经济活动有着重要意义。

据了解，市场监管门高度重视对合同行为的依法监管，制定了一系列权利义务对等、内容完整、条款齐备的合同示范文本。为更好提供“一站式查询”便利，市场监管总去年以来着手全国合同示范文本库。截至目前，文本库已收录各类合同示范文本近500种。

市场监管总有关负责人表示，参照合同示范文本订立合同，既有利于保障合同各方当事人权益，避免产生合同纠纷，又有利于规范签约履约行为，从源头处降低交易风险。

细节提示引人关注

记者登录“市场监督管理总”官方网站，在首页的“服务板块”找到“合同示范文本库”点击进入。随机打开几个文本链接，记者发现，除了发布机关、发布年份及发布编号等具体信息外，每个示范文本页面右侧出现的“风险提示”红色标识也格外引人注目。

例如，《北京市物业服务合同（示范文本）》的“风险提示”就特别建议：签名盖章的位置应该在合同指定的签名盖章位置，不能偏离很远；重点条款字体应加加粗、使用特殊颜色等，以与一般条款相区别；合同中的公司名称最好使用“准确全称+统一社会信用代码”等。

“由于并不存在一以贯之的‘统一’合同文本，交易方仍能够根据实际情况对文本条款进行补充修改。”北京伟博律师事务所律师民接受采访时说，这种“风险提示”可以发挥出类似参谋助手的作用，告知交易方常见的交易风险以及常规应对策略，从而为安全交易保驾护航。

值得一提的是，此次文本库的推出还体现了对民法典第四百七十条“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”的具体落实。

“不难看出，文本库的上线，反映了市场监管总等执法门严格落实民法典上述规定，以示范合同文本为抓手，不断促进市场活跃、优化营商环境的执法思路。”屈说。

应当及时更新和完善

文本库的上线可针对性地解决“霸王条款”、恶意违约等多项难题，目前还有进一步改进空间。例如，已公布的合同存在版本陈旧的问题，分老合同或许不适用于数字时代的新业态。

屈认为，文本库未来应注意强化更新，对于一些形成时间较早的示范文本，及时组织修订，以符合当前经济社会发展的需求，避免过老合同影响新型契约关系。

“合同的协商和签订是一个动态过程，常常发生合同范本约定之外的意外情况。”民说，文本库有必要设置一个用户提问路径，以便市场监管总及时了解用户需求，回应用户提问较多、交易频繁出现的问题。他建议，文本库还要结合用户需求以及交易惯例，进一步细化筛选条件，满足不同用户的个性化需求，让用户能够更加精准定位所需的合同文本。

专家认为，若想让示范合同成为双方首先考虑采用的契约文本，除了搭建示范文本库平台，还应以更有力的措施在适用范围内推行使用。这一点，仅靠商家自觉并不现实，还需要主管门、行业协会和市场监管门共同配合，引导商家规范使用示范合同，同时消费者也要提高自我保护意识，不要轻信口头承诺。

综合 / 网

图文编辑 / 林瑜 审核 / 刘英梅、刘思燕

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